Переизбытка предложения в Московской области больше нет
Рынок подмосковных новостроек вышел из стагнации. Правда, в основном не из-за высокого спроса, а в связи со снижением объемов предложения. Редакция IRN.RU выяснила, что происходит на первичном рынке Московской области. 

Объем предложения больше не в избытке.

Еще до кризиса 2008 года рынок новостроек Московской области начал активно развиваться – как единственная приемлемая по деньгам альтернатива неподъемным столичным квартирам. В результате с 2005 по 2015 годы объемы предложения на первичном рынке Подмосковья выросли в 2,5 раза (см. «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения»). На подмосковном рынке образовался переизбыток квартир. При этом со спросом начались проблемы, поскольку его начала оттягивать на себя Москва. Это произошло из-за снижения порога входа на столичный рынок – цены внутри МКАД упали на фоне старта программы редевелопмента промзон, которая позволила освоить новые крупные территории. Кроме того, начала активно застраиваться Новая Москва.

Поэтому с 2015-2016 годов подмосковный рынок пребывал в стагнации. Спрос на подмосковные новостройки до сих пор заметно ниже, чем в Москве. Так, по данным «Бест-Новострой», с 2018 по 2020 год количество сделок в области снизилось с 60 511 до 53 748. «В результате лишь в «старой» Москве заключается почти столько же сделок, как во всей Московской области», - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой». Так, в старых границах в 2020 году было заключено 51 415 сделок, при этом последние годы этот показатель растет – на 17% с 2018 года. Если прибавить еще 18 629 сделок за последний год в Новой Москве, Подмосковье очевидно проигрывает столице в спросе на новостройки.

«По итогам 2020 года рынок показал колоссальный спрос на первичную недвижимость Москвы и Новой Москвы – в IV квартале были побиты все рекорды по объему зарегистрированных сделок. В то время как в Московской области объем сделок за 2020 год даже не дотянул до показателей 2019 года, что объясняется недостатком привлекательного предложения и новых проектов», - отмечает Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Однако снижение темпов вывода новых проектов сбалансировало подмосковный рынок. Так, только за последний год в ближнем поясе Подмосковья (до 7 км от МКАД) объем предложения на первичном рынке, по данным сервиса «Синица», снизился на 41,2%. Для сравнения, в «старой» Москве снижение объемов предложения составило 21%.

«Несмотря на более пессимистичную картину спроса по сравнению со столицей, темпы поглощения жилья в Московской области таковы, что имеющихся запасов уже выведенных на продажу новостроек может хватить примерно на 1 год и 4 месяца – в «старой» Москве сроки поглощения сопоставимые: 1 год и 3 месяца. Можно констатировать, что Подмосковью не угрожает ни затоваривание, ни дефицит», - утверждает Ирина Доброхотова.

Цены растут быстрее.

Снижение объемов предложения позволило подмосковным новостройкам прибавить в цене, даже несмотря на не слишком хорошие показатели спроса. «На фоне динамки роста цен в Москве и Новой Москве формируется существенный потенциал нереализованного спроса, который обратится к рынку Московской области из-за более доступного предложения, комфортных площадей квартир и возможности воспользоваться субсидированной ипотекой для приобретения практически любого объекта недвижимости», - говорит Роман Родионцев. По данным Est-a-Tet, новостройки в Подмосковье стоят в среднем 113 000 рублей за кв. м, что на 30% больше, чем в начале 2020 года.

По данным платформы bnMAP.pro, в Московской области с 2017 года средняя цена проданного метра выросла с 82 400 до 103 800 рублей (то есть почти на 26%). При этом ценовой разрыв со столицей остается стабильным – в Подмосковье жилье дешевле в 2,2 раза.

При этом цены в области растут даже быстрее, чем в Москве. По словам генерального директора сервиса «Синица» Натальи Шаталиной, в границах «старой» Москвы цены за 2020 год подросли на 16,7%, а в ближнем Подмосковье – на 23%. Правда, в лидерах по росту цен оказалась Новая Москва, где годовой прирост составил 29% (см. «Новостройки Москвы в 2020 году: льготная ипотека была не нужна»).

Что востребовано.

По словам Романа Родионцева, в 2020 году наиболее высокий спрос наблюдался в Люберцах, Мытищах, Дрожжино, а также в равных долях распределялся между городами Котельники, Одинцово, Красногорск и Железнодорожный. Наименьшим спросом пользовались новостройки в Болтино, Отрадном и Красково. При этом уровень спроса по направлениям области прямо пропорционален объемам предложения в данных районах.

Самый высокий рост цен на новостройки, по данным Est-a-Tet, отмечался в поселении Новоивановское – на 48%, с 99 200 до 146 900 рублей за кв. м. Значительное повышение зафиксировано и в Реутове – на 41%, с 94 800 до 134 000 рублей за кв. м. В Лосино-Петровском, Путилково и Подольске показатель вырос более чем на 30%. По словам Романа Родионцева, на ценах сказались, в первую очередь, высокие темпы строительства местных новостроек, а в некоторых из них дополнительным фактором стало появление МЦД (см. «Новостройки и центральные диаметры: эффект московского кольца»).

По темпам выхода нового предложения, по данным «Бест-Новострой», лидерами в 2020 году стали Люберцы (+25 новых корпусов), Красногорск (+21 корпус), Ленинский район (+22), а также Одинцовский район и Балашиха (по 17 новых корпусов в каждом).

«Из-за наиболее привлекательного уровня цен наибольший спрос приходится на стандарт-класс. Новостройки комфорткласса тоже популярны, но в меньшей степени. В 2020 году наблюдалось усиление спроса на загородную недвижимость. Если говорить о малоэтажном строительстве, наиболее востребованными были комплексы, где присутствуют лоты с террасами, палисадниками и другими элементами загородной жизни. Такое предложение сохранит свою актуальность и в 2021 году, продолжив пользоваться высоким спросом», - говорит Роман Родионцев.

Правда, пока по количеству сделок «малоэтажка» уступает более высоким домам – во многом потому, что таких проектов меньше. «Предложение малоэтажного жилья в Московской области сейчас довольно ограниченно: из 675 реализуемых корпусов лишь 137 имеют высоту до 4 этажей включительно. Еще 189 корпусов имеют этажность 5-10 этажей. 304 корпуса (то есть 45% корпусов) – имеют высоту от 15 до 41 этажа. Спрос при этом концентрируется в проектах средней высотности (9-17 этажей)», - отмечает Ирина Доброхотова.

Для инвесторов наиболее привлекательными являются новостройки, находящиеся на начальных стадиях строительства, особенно в проектах, где более «взрослые» корпуса показали хороший рост цен. По данным Est-a-Tet, на начальных этапах строительства в Подмосковье находится 32 проекта, в которых реализуется более 41 000 кв. м жилья. «Среди комплексов, в которых есть предложение на начальной стадии строительства, а также показавших существенный прирост в цене за год, можно выделить проекты «Новая Щербинка», «Красногорский», «Южная Битца», «Дивное» и «Одинград». Стартовые бюджеты в них варьируются от 2,6 млн рублей до 4,1 млн рублей», - рассказывает Роман Родионцев.

Таким образом, рынок новостроек в Подмосковье вышел из стагнации и может быть интересен для покупки квартиры – как для жизни, так и для инвестиций. Однако востребовано далеко не все. Привлекательности подмосковным новостройкам добавляет то, что в Москве в связи с ростом цен снизилась доступность жилья. А значит, увеличилось число покупателей, которые будут вынуждены покупать более бюджетное жилье в области.