Новый законопроект предлагает разбираться с претензиями по недостаткам передаваемой квартиры уже после подписания акта приема-передачи. Если закон будет принят, дольщики потеряют шанс влиять на застройщиков и качество строительства.

Против «потребительского терроризма»

Депутаты Госдумы 12 мая приняли в первом чтении законопроект, который способен кардинально изменить процесс передачи квартиры в новостройке покупателям.

Речь идет о законопроекте № 1134552-7. На момент публикации статьи текст законопроекта был недоступен, но «Интерфакс» со ссылкой на депутата Николая Коломейцева утверждает, что документ «исключает из закона о долевом строительстве положение о праве покупателя отказаться от подписания передаточного акта до устранения застройщиком недостатков в квартире».

Если законопроект будет принят, покупатель не сможет отказаться от подписания передаточного акта. Сейчас он имеет право не подписывать его — до фактического устранения застройщиком выявленных в квартире недостатков. Застройщик обязан устранить их или соразмерно снизить стоимость квартиры.

Если дольщик не подписывает акт, то расходы на коммунальные услуги несет застройщик. Кроме того, неустойку за задержку передачи квартиры, предусмотренную законом о долевом участии в строительстве (1/300 ставки рефинансирования для юрлиц или 1/150 ставки рефинансирования для физлиц), застройщик должен выплачивать до момента устранения недостатков и подписания дольщиком акта.

Инициаторы законопроекта придумали другую схему: теперь при наличии недостатков составляется акт о несоответствии, затем дольщик обязан подписать передаточный акт на квартиру, объясняет Дмитрий Галанцев, управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум».

Новый законопроект выгоден девелоперам: дополнительная мотивация для скорейшего устранения недостатков (необходимость оплаты ЖКУ и выплаты неустойки) отпадают.

САМИ ДЕВЕЛОПЕРЫ ОБЪЯСНЯЮТ, ЧТО И ПОКУПАТЕЛЬ НЫНЧЕ ПОШЕЛ ХИТРЫЙ: НАПРИМЕР, СПЕЦИАЛЬНО НЕ ПРИНИМАЕТ КВАРТИРУ, ЧТОБЫ ПОЛУЧИТЬ КОМПЕНСАЦИЮ — В ИТОГЕ ЗАПУСКАЕТСЯ ЦЕЛАЯ СИСТЕМА «ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ТЕРРОРИЗМА».

Предполагается, что предложенные изменения в законодательство защитят застройщиков от подобных ситуаций.

Нарушение прав налицо

Юрист и руководитель агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков уже несколько лет встречает в ДДУ пункт, который лишает покупателя права отказаться принимать квартиру с недостатками. Иногда этот пункт получается вычеркнуть из договора, иногда — нет.

«Подобная инициатива — ущемление прав покупателя, потому что у него не остается никаких рычагов воздействия. Если раньше допускалось не подписывать передаточный акт до момента, когда все недочеты будут устранены, то теперь застройщик может просто пообещать решить проблему хоть через полгода», — уверен юрист.

В практике эксперта был случай приемки квартиры с перекошенными окнами и балконной дверью — покупатель тогда не принимал объект, пока недостаток не был устранен. Несмотря на то что наш эксперт постоянно напоминал о проблеме застройщику и требовал принять меры, процесс в общей сложности занял целый месяц.

А вот другой пример. Андрей Р. работает в сфере недвижимости, но в рассказанной им истории покупателем выступал он сам. В ходе приемки квартиры обнаружилась масса недостатков, без устранения которых Андрей отказался ее принимать. Вторая приемка была назначена через четыре месяца: менеджеры на объекте якобы потеряли ключи. Казалось бы, у застройщика было много времени, чтобы все исправить, но не тут-то было.

«Когда я понял, что из двух листов списка нареканий не исправлено почти ничего, зашел в офис управляющей компании, закрыл за собой дверь и сказал, что не уйду, пока они не начнут сегодня же менять окна. “Звоните застройщику и говорите, что я крушу вам принтеры”, — с улыбкой сказал я, сидя спокойно на диване. Ключи нашли через 10 минут, окна начали менять через час».

С момента подписания передаточного акта покупатель становится собственником — он и оплачивает ЖКУ, и несет ответственность за квартиру, уточняет Сергей Вишняков. «В свою очередь, застройщик уже ничем не стеснен — он начнет устранять нарушения, когда ему будет удобно. В конечном счете получается, что застройщик продает объекты, но не гарантирует при этом качества», — подчеркивает эксперт.

20% спорных квартир

Циан.Журнал обратился к Сергею Шевко, техническому директору компании «Стройэкспертиза», которая специализируется на независимой строительно-технической экспертизе строительных объектов, в том числе жилья. Недостатки выявляются примерно в 20% случаев, причем основной объем претензий покупателей относится к отделке (спрос на квартиры с отделкой гораздо выше).

«Сейчас возводится очень много жилых многоквартирных домов, а строительный персонал не очень квалифицированный (профессионалы стоят намного дороже!), так что недостатки действительно нередки. Некоторые застройщики списывают споры из-за этих недостатков в раздел неизбежных “боевых потерь” — в результате такая стратегия оказывается выгоднее. Конечно, подобный подход достоин порицания, но из песни слов не выкинешь — на рынке он практикуется».

По мнению эксперта, было бы правильным законодательно обязать застройщиков предоставлять покупателям исполнительную документацию (сейчас такого правила нет, и строители активно этим пользуются).

В этой документации, собранной и прошитой в один альбом, прописаны все работы, проведенные в квартире. Учитывая, что строительно-монтажные работы обычно проводят разные бригады, каждая после их завершения пишет свой отчет — все они также собраны в исполнительной документации.

В ней же есть схемы установки коммуникаций и строительных элементов, приложены сертификаты на материалы и акты о скрытых работах (скажем, о гидроизоляции в мокрых зонах). С документацией неплохо было бы ознакомиться до приема квартиры — так процесс будет более качественным и контролируемым.

Овчинка выделки не стоит?

У большинства застройщиков договор с покупателями написан таким образом, что, даже если покупатель отказывается принимать квартиру, через полтора месяца она все равно будет считаться переданной. Суд встает на сторону строителей (если недостатки позволяют проживать в квартире).

Впоследствии покупатель может потребовать исправления недостатков в новом суде, но этим правом пользуются немногие, говорит собеседник Циан.Журнала.

«Чаще всего овчинка выделки не стоит. Выполнить ремонт в квартире вообще без дефектов практически нереально, но в большинстве случаев эти дефекты относятся к разряду устранимых (и обходятся в несколько тысяч рублей). Многие покупатели понимают это и не тратят свое время на суды. Если поцарапана дверь или сколота плитка, судиться уже невыгодно. Таким образом, правило принимать квартиру с некритичными для проживания недостатками должно разгрузить систему правосудия и сократить толпу юристов, которых нанимают застройщики для разбирательств — это дополнительные траты, которые приводят к удорожанию жилья».

А еще, продолжает Сергей Шевко, примерно половина покупателей просто принимает квартиру со всеми ее недостатками — лишь бы побыстрее. Такой подход застройщики по понятным причинам приветствуют и рассчитывают на него при строительстве. Впрочем, есть и такие, кто готов биться из-за скола на плитке до конца: «Я оплатил и добьюсь надлежащего качества во что бы то ни стало» — тоже нередкая позиция.

По ту сторону баррикад

Мы попросили застройщиков прокомментировать инициативу депутатов, но почти все от комментариев отказались. Мнением согласилась поделиться лишь директор по коммуникациям ГК «А101» Елена Платонова. По ее мнению, законопроект не означает, что недоделки в квартирах не будут исправляться: девелопер по-прежнему обязан выполнять условия договора — передавать покупателям качественный объект.

«Но законопроект — основа для создания более здоровой и осознанной коммуникации между девелоперами и клиентами. Например, должны постепенно сойти на нет ситуации, когда клиент не принимает квартиру в надежде получить неустойку — на практике это оборачивается большими временными и трудовыми затратами многих подразделений застройщика: офиса заселения, клиентских менеджеров и юридических служб».

Кстати, история Андрея Р. имела продолжение. Пока застройщик тянул время, наш герой поспорил с сотрудницей управляющей компании на бутылку кьянти, что отсудит у застройщика более 100 тыс. рублей за четыре месяца просрочки.

«Отсудил 109,6 тыс. и пришел в УК с исполнительным листом и подписанным заявлением от Сбербанка о наложении ареста на счет. Проигранную бутылку сотрудница честно отдала», — вспоминает собеседник Циан.Журнала.

ПО СЛОВАМ ЕЛЕНЫ ПЛАТОНОВОЙ, ПРОЦЕСС ПЕРЕХОДА НА НОВЫЕ ПРАВИЛА ЗАЙМЕТ МНОГО ВРЕМЕНИ, НО ЗАМЕТНО СНИЗИТ УРОВЕНЬ «ПОТРЕБИТЕЛЬСКОГО ТЕРРОРИЗМА» — ПОЯВЯТСЯ БОЛЕЕ ПРОЗРАЧНЫЕ ПРАВИЛА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ И ОБОЮДНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ МЕЖДУ ПОКУПАТЕЛЕМ И ЗАСТРОЙЩИКОМ.

Очевидное несовершенство законопроекта

Законопроект существенно снижает уровень правовой защиты дольщиков, но не отменяет обязанности застройщика устранять недостатки, выявленные в переданной квартире. Соответствующая обязанность девелопера закреплена как в законе о правах потребителя, так и в законе об участии в долевом строительстве.

Впрочем, и застройщикам есть что сказать: по их мнению, потребители порой используют свои права не самым честным путем. Выходит, законодательство все же требует вмешательства — главное, чтобы оно обошлось без перекосов.

Разработанный законопроект в том виде, в котором он представлен, мягко говоря, сыроватый, считает Александр Моор, глава Всероссийского центра национальной строительной политики. В России много умельцев по-разному трактовать нормы закона и, если четко не прописать направления, то последуют манипуляции, которые потом сделают ситуацию еще хуже.

«Необходимо доработать, например, акт приемки, прописав в нем все виды незаконченных работ, а также сроки, в которые эти работы должны быть закончены. Если сроки будут нарушены, тогда дольщик сможет потребовать компенсацию», — предлагает Александр Моор.

Задача депутатов — защитить дольщиков и не допустить злоупотреблений со стороны застройщиков.